تستمر محافظة ريف دمشق في عقد اجتماعات مع مالكي العقارات في منطقة الخليج بداريا، لمناقشة مشروع إعادة تنظيم المنطقة وإعمارها وجمع التفويضات من أصحاب الحقوق، وكان آخرها الاثنين 28 من أيلول، مع بدء أسبوع ثانٍ من الجلسات.
وبلغ عدد الاجتماعات منذ بدء عرض المشروع نحو 18 اجتماعًا، وفق ما رصدته عنب بلدي، مع دعوة نحو 50 شخصًا إلى كل جلسة.
وشهدت اجتماعات الأسبوع الماضي حضورًا أكبر، بينما انخفض عدد الحاضرين في بعض جلسات الأسبوع الحالي، وغادر عدد من الأهالي الصالة في أثناء الاجتماعات.
وكانت محافظة ريف دمشق أعلنت، مع انتهاء الأسبوع الأول، أن 262 شخصًا فوضوها ووافقوا على المشروع من أصل 496 شخصًا حضروا الجلسات، وقالت إن الاجتماعات ستتواصل خلال الأسبوع التالي.
ومع استمرار الجلسات، يتركز النقاش بين المالكين على الحصص التي سيحصلون عليها وطريقة تحويل مساحة الأرض إلى مساحة مبنية، إلى جانب كلفة البنية التحتية والجزء التجاري من المشروع وإمكان أن يتولى المالك البناء بنفسه.
ومُنعت عنب بلدي من حضور جلسات الاثنين وتغطية النقاشات داخل الصالة، وقالت إدارة منطقة داريا لمراسلها إن اللجنة لا ترغب في وجود وسائل إعلامية في الاجتماعات باستثناء إعلام المحافظة.
والتقت عنب بلدي بعد ذلك عددًا من المالكين والحاضرين خارج الصالة، فور خروجهم من الجلسة، لمعرفة ما طُرح خلالها ومواقفهم من المشروع والحصص المعروضة عليهم.
مطالب برفع حصص المالكين
يصف عيد الشربجي المشروع بأنه جيد من حيث المبدأ، ويؤيد تطوير منطقة الخليج والخدمات المقترحة لها، لكنه يرى أن الحصة المطروحة لأصحاب الأراضي المنظمة منخفضة.
وقال لعنب بلدي إنه يطالب برفع حصة الأرض المنظمة إلى أكثر من 50%، وإعادة النظر في توزيع الحصص بين فئات المالكين.
وأشار إلى أن الجزء التجاري من المشروع لم يحسم بعد، سواء من حيث موقعه أو تفاصيله. وبحسب ما فهمه من الاجتماعات، يطرح تخصيص عائداته لخدمة المشروع بصورة عامة، وليس للأبنية السكنية وحدها.
وأكد الشربجي أنه لم يمنح تفويضًا بالموافقة على المشروع.
وتطالب مالكة أخرى، طلبت عدم نشر اسمها، بزيادة الحصص أيضًا، معتبرة أن النسب المطروحة قليلة، وأن رفعها ضروري حتى لا يشعر أصحاب الأراضي بـ«الغبن».
ويربط نضال المنجد النقاش حول النسب بالمدة التي سيبقى خلالها أصحاب البيوت خارج المنطقة.
وقال لعنب بلدي إن بعضهم يقيمون في منازل مستأجرة منذ نحو عامين، وإن تنفيذ المشروع قد يستغرق، وفق تقديره، خمس سنوات أخرى.
ويحسب المنجد أن مجموع المدة قد يصل إلى سبع سنوات من دفع الإيجار، ويرى أن هذه الكلفة ينبغي أن تؤخذ في الاعتبار عند تقييم ما سيحصل عليه المالك في المشروع.
كيف تتحول الأرض إلى أمتار بناء؟
يركز طارق المصري اعتراضه على طريقة احتساب حقوق المالكين قبل مقدار النسبة نفسها.
وقال لعنب بلدي إن الانتقال من مساحة الأرض التي يملكها الشخص إلى مساحة البناء التي سيحصل عليها لم يُشرح له بصورة كافية.
ويتساءل المصري عن الأساس الذي يمكن وفقه، في المثال الذي طرحه، أن تتحول ألف متر مربع من الأرض إلى 400 متر مربع من البناء، وعن المعيار المالي المستخدم للمقارنة بين قيمة الأرض والبناء.
وقال إنه سأل المهندسين المسؤولين عن إمكان حصوله على أرض يتولى البناء عليها بنفسه، مقابل دفع ما يترتب على حصته من كلفة البنية التحتية.
وأوضح أنه مستعد لتحمل هذه الكلفة حتى لو وصلت، بحسب تقديره، إلى نحو 300 دولار للمتر، لكنه أُبلغ بأن خيار الدفع والبناء بصورة مستقلة غير مطروح حاليًا.
ويتحدث المصري أيضًا عن طرح يتعلق بدفع المالك كلفة أمتار إضافية للبنية التحتية بعد نسبة ذكر أنها تبلغ 75%، لكنه يقول إن طريقة تطبيق هذا الطرح لم تتضح له.
ويطالب بمعرفة الأساس الذي ستحسب وفقه حصة المالك، وما سيدخل ضمن كلفة الخدمات والبنية التحتية.
لماذا لا يبني المالك بنفسه؟
يطرح محفوظ زلقط، وهو من أصحاب الأراضي في الخليج، سؤالًا مشابهًا بشأن إمكان الحصول على حقه على شكل أرض بدلًا من حصة في بناء.
وقال لعنب بلدي إنه سأل عن هذا الخيار، وإن الرد الذي تلقاه ربط عدم إتاحته بالحاجة إلى تخصيص مساحات للحدائق والخدمات.
ويتساءل زلقط عن سبب عدم السماح للمالك بالحصول على ترخيص لبناء 16 طابقًا والاستعانة بمستثمر يختاره بنفسه، إذا كان هذا الارتفاع متاحًا ضمن المشروع.
وبحسب ما قيل له، كان التنظيم السابق يسمح بأربعة طوابق، بينما يمكن أن يصل البناء في حال تنفيذ المشروع إلى 16 طابقًا، لكن طلبه البناء وفق هذا الارتفاع خارج آلية المشروع لم يُقبل.
ولا يقتصر الخلاف بالنسبة إلى هؤلاء المالكين على نسبة مئوية محددة، بل يمتد إلى الطريقة التي ستُقيم بها الأرض، وما سيحصل عليه صاحبها فعليًا، وما سيدفعه مقابل البنية التحتية، وما إذا كانت أمامه خيارات أخرى غير الدخول في المشروع بالطريقة المعروضة.
تأييد للمشروع رغم الاعتراض على النسب
لا تعني المطالبة برفع الحصص رفض فكرة تنظيم منطقة الخليج بالنسبة إلى جميع من تحدثت إليهم عنب بلدي.
فنضال المنجد، رغم مطالبته برفع النسب، يرى أن التنظيم المشترك يمكن أن يوزع أثر تخصيص الأراضي للشوارع والحدائق والمرافق العامة على جميع المالكين، بدل وقوع شارع أو حديقة بالكامل ضمن أرض أحدهم بينما يتمكن مالك مجاور من الاستفادة من مساحة أكبر للبناء.
ويوضح أن بناء كل مالك على أرضه بصورة مستقلة قد يتطلب جمع عدة قطع للحصول على مساحة صالحة للبناء، ثم اقتطاع أجزاء منها للشوارع والأرصفة والمساحات المفتوحة.
ويضرب مثالًا بمالك لديه أرض مساحتها 400 متر مربع قد يحتاج إلى ضمها إلى أراضٍ مجاورة لتكوين مساحة تقارب ألف متر مربع، قبل تحديد الجزء القابل للبناء.
ويرى المنجد أن المشروع يمكن أن يوفر شبكات المياه والكهرباء والصرف الصحي والإنترنت، إلى جانب المدارس والمرافق العامة، بصورة أفضل من إعادة البناء المتفرق.
ويؤيد مالك آخر، طلب عدم ذكر اسمه، الطرح المقدم من المحافظة والبلدية، ويرى أن مردوده المادي مقبول إذا احتُسبت الخدمات والمساحات العامة ضمن المشروع.
وبحسب فهمه للطرح، فإن مقارنة حصة المالك بعدد طوابق الأبنية الجديدة وحده لا تعكس كامل المشروع، لأن التنظيم السابق كان يسمح في بعض المواقع بأربعة طوابق، بينما يقوم المشروع الجديد على جمع الكتل والبناء عموديًا وترك بقية المساحة للشوارع والحدائق والخدمات.
وظهرت مواقف مؤيدة للمشروع أيضًا في النقاش العام على وسائل التواصل الاجتماعي، إلى جانب الاعتراضات، إذ رأى بعض أصحاب الحقوق أن المقارنة ينبغي ألا تكون بين مساحة الأرض ومساحة الشقة فقط، بل بين الوضع الحالي للمنطقة وما يمكن أن تحصل عليه من بنية تحتية وطرق وخدمات ومرافق بعد التنظيم.
اعتراضات خارج الاجتماعات
لم يبق النقاش حول المشروع داخل الجلسات التي تعقدها المحافظة.
ففي 25 من أيلول، اجتمع مالكون وسكان من منطقة الخليج في جامع الحسن والحسين بداريا لمناقشة المشروع بصورة مستقلة، وتركز النقاش على الحصص وآلية احتسابها وتوزيعها، وما سيحصل عليه صاحب الأرض مقابل التفويض.
والتقت عنب بلدي حينها سبعة من مالكي الأراضي وسكان المنطقة، وتفاوتت مواقفهم بين تأييد المشروع مع المطالبة بتعديل حصة المالك، وعدم الموافقة على الصيغة المطروحة قبل توضيح تفاصيلها، واقتراح خيارات أخرى للتنظيم.
وطالب مشاركون بإعلان المخطط، وتحديد حصة المالك والمحافظة والمستثمر، وتوضيح مواصفات الشقق وآلية توزيعها وموعد تسليمها والضمانات المرتبطة بالتنفيذ.
وقال صلاح الدين الشربجي في الاجتماع إنه يملك مع إخوته نحو عشرة دونمات في الخليج، وإن ما فهمه من العرض يشير إلى تخصيص نحو 75% من مساحة الأرض لغير البناء، مقابل 25% يسمح بالبناء عليها.
وبحسب فهمه، لا تعني نسبة الـ25% أن كامل البناء سيعود إلى صاحب الأرض، إذ ستتوزع الحصص بين المالك والمحافظة والمستثمر، ولذلك طالب بمعرفة نصيب كل طرف قبل منح التفويض.
كما طرح مالكون أسئلة عن موقع الشقة التي سيحصلون عليها وطابقها ومواصفاتها، وموعد التسليم، والضمانة في حال تعثر المستثمر أو توقف التنفيذ، وطالب بعضهم بإتاحة المخططات والأوراق القانونية ودفتر الشروط قبل التفويض.
وظهرت اعتراضات مشابهة في منشورات ونقاشات متداولة حول المشروع، تركزت على مطالبة المحافظة بنشر تفاصيل أكبر عن حصة كل طرف، وطريقة اختيار المستثمرين، والجدول الزمني، ومواصفات الأبنية، بدل حصر النقاش في النسبة الإجمالية التي ستعود إلى المالك.
كما اعترض مشاركون في النقاش على عرض تصور عمراني للمشروع من دون أن تكون أمام المالك، بحسب ما يقولون، بدائل متعددة يستطيع المقارنة بينها قبل منح التفويض.
حملة إعلامية موازية للاجتماعات
تزامنت جلسات التفويض مع نشاط إعلامي مكثف لمحافظة ريف دمشق للتعريف بالمشروع.
ونشرت المحافظة خلال أيام متتالية مقاطع مصورة عن منطقة الخليج والمخطط المقترح والجلسات التي تعقدها مع المالكين.
وركز أحد المقاطع على الشوارع والمواقف والحدائق والمرافق الخدمية، ونقلت المحافظة فيه عن مشاركين حديثهم عن أهمية تنظيم الأراضي ومعالجة أوضاع الملكيات، إلى جانب توزيع الشوارع والحدائق والمشافي وجودة البناء والأسعار.
وفي مادة مصورة أخرى، قالت المحافظة إن التنظيم يرسم «ملامح جديدة» للمنطقة من خلال شوارع منظمة ومساحات خضراء ومرافق خدمية، وإن المخطط يراعي احتياجات السكان من خلال توزيع الجوامع والمشافي والخدمات وتوفير خيارات سكنية.
كما روجت المحافظة للقاء تلفزيوني مع مدير المشاريع في مكتب الاستثمار، بيان مهرة، للحديث عن مشروع إعادة إعمار الخليج وجلسات الحوار والخطوات التالية.
وفي ختام الأسبوع الأول، نشرت المحافظة أن 262 شخصًا من أصل 496 ممن حضروا الجلسات فوضوها ووافقوا على المشروع، وأن الاجتماعات ستتواصل، واستخدمت في المنشور عبارة «خطوة بعد خطوة نحو الإعمار».
وفي مقابل التركيز الرسمي على شكل المنطقة بعد التنظيم والخدمات التي سيتيحها المشروع، تركز جانب من النقاش بين المالكين على تفاصيل لم يروا أنها حُسمت بعد، وفي مقدمتها طريقة احتساب حقوقهم، وحصة المستثمر والمحافظة، والضمانات، ومدة التنفيذ.
وكان ربيع الدباس قد قال خلال اجتماع المالكين في 25 من أيلول إن من أسباب عقد اللقاء نقل موقف الأهالي بعد أن أعطته التغطية المتداولة انطباعًا بأن جميعهم موافقون، بينما توجد اعتراضات على شروط المشروع وطريقة احتساب الحقوق.
ماذا تقول المحافظة عن المشروع؟
قال المهندس بيان مهرة، من مكتب الاستثمار في محافظة ريف دمشق، لعنب بلدي عند بدء الاجتماعات في 21 من أيلول، إن المحافظة أعدت المشروع بالتعاون مع إدارة المنطقة ومجلس مدينة داريا وفعاليات محلية، وإن ما عُرض على أصحاب العقارات لا يعني إقرار المشروع بصورته النهائية أو بدء تنفيذه.
وأوضح مهرة أن المحافظة ما تزال في مرحلة النقاش وجمع التفويضات، وأنها تحتاج إلى تفويضات من نحو 70 إلى 75% من مجموع المالكين قبل الانتقال إلى التنفيذ على الأرض.
وتبلغ مساحة المنطقة التي يشملها المشروع نحو 1700 دونم، وفق ما قاله رئيس مجلس مدينة داريا، رائد عبيد، لعنب بلدي، وتشمل عقارات في داريا إلى جانب جزء محدود من عقارات المعضمية غير المستملكة.
وقال مهرة إن المحافظة وضعت المنطقة ضمن أولوياتها بسبب حجم الدمار الذي لحق بها وخروج سكانها منها منذ عام 2012، وإن التصور لا يقتصر على إعادة الأبنية السكنية، بل يشمل إعادة تنظيم المنطقة وتأمين الخدمات والمرافق.
40 و50 و60%.. ماذا يحصل المالك؟
بحسب العرض الذي شرحه رئيس بلدية داريا، رائد عبيد، لعنب بلدي، تختلف الحصة وفق تصنيف العقار ووضعه قبل عام 2012.
ويحصل مالك العقار الواقع ضمن المنطقة المنظمة، وفق العرض الحالي، على مساحة مبنية تعادل 50% من مساحة ملكيته وتسلم جاهزة.
وإذا كان على العقار بناء قائم قبل عام 2012، تضاف إلى الحصة نسبة تقارب 10%، لتصل إلى نحو 60%، بينما تبلغ حصة العقارات الواقعة في المنطقة الزراعية غير المنظمة 40%.
وضرب عبيد مثالًا بمالك لديه ألف متر مربع في المنطقة المنظمة، موضحًا أنه سيحصل، وفق العرض، على نحو 500 متر مربع من البناء.
لكن مقابلات أجرتها عنب بلدي منذ بدء الاجتماعات أظهرت تفاوتًا في فهم طريقة تطبيق هذه النسب، إذ تحدث بعض المالكين عن حصص مختلفة بالنسبة إلى العقارات المبنية، بينما تركز اعتراضات أخرى على المرحلة التي تسبق تطبيق النسبة، مثل: كيف تقيم الأرض، وما المساحة القابلة للبناء، وكيف توزع الأبنية الناتجة بين المالك والمحافظة والمستثمر.
وفي الاجتماع المستقل الذي عقده المالكون في 25 من أيلول، برزت أيضًا أسئلة عن الشقق نفسها، بما يشمل موقعها في البرج وطابقها ومستوى الإكساء وقيمتها مقارنة بالشقق الأخرى، وهي تفاصيل يرى أصحابها أنها تؤثر في القيمة الفعلية لما سيحصلون عليه حتى لو كانت المساحة محددة.
19 ألف وحدة وكلفة بملياري دولار
تحدثت المعلومات المنشورة عن المشروع عن مساحة تقارب 1.5 مليون متر مربع، ونحو 19 ألف وحدة سكنية، إلى جانب منشآت استثمارية وخدمية، وبقيمة تقديرية تصل إلى ملياري دولار.
وكان عبيد قد قال لعنب بلدي إن المشروع يتضمن أيضًا إعادة تأهيل محطة معالجة الصرف الصحي التي تخدم داريا، وقدر الكلفة التي تحتاج إليها بنحو 20 مليون دولار، إضافة إلى إنشاء عقدة طرقية تربط المنطقة بالمتحلق وتحسن الوصول إلى المدينة.
وأضاف أن المشروع يمكن أن يوفر فرص عمل لأصحاب المهن في داريا، وأن البلدية ستحتاج إلى تطوير المنطقة المقابلة للخليج وتوسعة طرقها بما يتناسب مع التنظيم الجديد.
ولا يزال المشروع في مرحلة النقاش وجمع التفويضات، ولم تبدأ أعمال تنفيذه بعد. (عنب بلدي داريا)
من المطالبة بالتنظيم إلى الخلاف على شروطه
سبق عرض المشروع الحالي أشهر من انتظار أصحاب الأراضي حسم مصير منطقة الخليج، بين إعادة تنظيمها أو السماح لهم بإعادة البناء بصورة فردية.
وكانت لجنة من أصحاب العقارات قد اجتمعت مع بلدية داريا نهاية حزيران الماضي وطالبت بحسم مستقبل المنطقة، بينما قالت البلدية حينها إن جزءًا من أعمال توثيق الملكيات أُنجز، وإن المحافظة استعانت بشركات لإعداد تصورات تنظيمية، من دون إعلان مخطط نهائي في ذلك الوقت.
ومع بدء عرض المشروع في 21 من أيلول، انتقل النقاش من سؤال ما إذا كانت المنطقة ستُنظم إلى الشروط التي سيقوم عليها التنظيم، وما سيحصل عليه صاحب الأرض ومتى سيتسلمه والضمانات التي تحمي حقه خلال التنفيذ.
ثم أظهر اجتماع المالكين في 25 من أيلول أن الأسئلة اتسعت لتشمل حصة المحافظة والمستثمر، ومواصفات الشقق ومواقعها، ومدة التنفيذ، وإمكان تعويض المالكين عن سنوات الانتظار، وما سيحدث إذا تعثر المستثمر.
ومع بدء الجولة الجديدة من الاجتماعات الاثنين، لا تتوفر لعنب بلدي بيانات رسمية محدثة بعد إعلان المحافظة موافقة 262 شخصًا من أصل 496 ممن حضروا اجتماعات الأسبوع الأول، كما لم تعلن حتى الآن نتيجة نهائية للتفويضات أو صيغة نهائية لجميع شروط المشروع.